© - ATH tous droits réservés - Édition 2024 7 2024 LE GUIDE DU CHEF D'ENTREPRISE INDEMNITÉ D’ÉVICTION En fin de bail, si le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction. Son montant est fonction des conséquences pour le locataire (perte de la clientèle ou non). En général, elle correspond à la valeur vénale du fonds de commerce, ou à la valeur du droit au bail si elle est supérieure. Le locataire doit quitter le local dans un délai de 3 mois à compter du versement de l’indemnité. NB : tant que l’indemnité ne lui a pas été versée, le locataire ne peut pas être contraint de quitter les lieux. LOYER Il est libre dans la limite des cas de plafonnement et déterminé lors de la conclusion du bail. Il peut faire l’objet d’une révision légale ou contractuelle lors de son renouvellement. PLAFONNEMENT DU LOYER Cette règle s’applique lors de la révision du montant du loyer. Le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation du loyer de l’ILC (1) (pour les activités commerciales) et l’ILAT (1) (pour les autres activités). (1) Indices publiés trimestriellement par l’INSEE. NB : les variations de l’ILC et de l’ILAT sont moins importantes que celles de l’ICC qui n’est plus un indice de référence du bail commercial depuis septembre 2014. LA RÉVISION CONTRACTUELLE Le bail peut prévoir une clause d’indexation des loyers, tout en respectant la règle du plafonnement. La révision est calculée par rapport à l’indice connu à la date de la signature (figurant dans le bail) et l’indice connu au moment de la révision. LA RÉVISION TRIENNALE Indépendamment d’une clause d’indexation, les parties peuvent, lorsque le loyer est applicable depuis au moins 3 ans, solliciter sa révision. LA RÉVISION LORS DU RENOUVELLEMENT À l’occasion du renouvellement du bail, le loyer peut être déplafonné si 2 conditions sont remplies : • Motif de déplafonnement tel qu’une modification des caractéristiques du local, de l’activité autorisée dans le bail, des obligations des parties au contrat..., • Cette modification a une incidence directe sur l’activité exercée et entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative. En vertu de la loi du 18 juin 2014, l’augmentation du loyer du bail renouvelé est limitée, pour une année, à 10 % du montant du loyer payé l’année précédente : un lissage s’applique tous les ans jusqu’à ce que la totalité de l’augmentation soit intégrée dans le loyer. Cette règle s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. LA SOUS-LOCATION Toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf : • Lorsqu’une clause du bail l’autorise expressément, • Lorsque le propriétaire donne son accord express ultérieurement (lettre ou avenant au bail). ATTENTION Dans certains cas la fin de la sous-location peut entraîner un changement de régime fiscal.
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